Järvenpään kasvukrapulasta kohti kestävää tulevaisuutta
Järvenpään kasvukrapulasta kohti kestävää tulevaisuutta
Järvenpää pohtii käynnissä olevan strategiaprosessinsa aikana kaupungin kasvua. Osana sitä myös järvenpääläisten – nykyisten ja tulevien – asuminen tulee aiheena nousemaan meidän päättäjien huulille.
Avaan tässä kirjoituksessani omia ajatuksiani siitä, mihin Järvenpään tulisi asumiseen liittyvissä linjauksissaan nyt suunnata. Liian rajujen reivausten tekeminen voisi aiheuttaa pitkäaikaista vahinkoa Järvenpäälle, ja etenkin järvenpääläisille. Kuitenkin suuntaa on nyt osoitettava - ja se on oikeastaan otollisinta tehdä juuri nyt. Avaan tätäkin lisää alla.
Tärkeintä on, että asuntomarkkinoiden elpyessä meillä olisi selkeät askelmerkit siitä, millaista asuntotuotantoa haluamme tulevaisuudessa Järvenpäähän edistää. Tulevien vuosien uudet kodit, millaisia niiden haluamme olevan?
Monipuolisen asumisen mahdollistaminen Järvenpäässä lienee kaikkien kaupungin valtuustoryhmien toiveena. Tarkemmat keinot ja ehdot tuon täyttymiseksi saattavat kuitenkin erota välillämme merkittävästi.
Aloitetaan lyhyellä kuvauksella siitä, miten olemme päätyneet Järvenpään asuntomarkkinoiden ja järvenpääläisten asumisen osalta nykytilanteeseen.
Taustaa: nopeasta kasvusta nykyiseen kurimukseen
Ensinnäkin on todettava, että asuminen on ollut niin Järvenpäässä kuin Suomessa yleisesti aivan poikkeuksellisessa murroksessa 2010- ja 2020-lukujen aikana.
Miltei vuosikymmenen (2014–2022) kestänyt Euribor-nollakorkoaika muutti olennaisesti suomalaista asuntorakentamista ja -markkinaa. Eikä pelkästään hyvään suuntaan.
Sijoittajavetoisesti hyvin kaupaksi käyneet pienemmät kerrostaloasunnot yleistyivät kasvukeskuksissa. Samalla kasvanut asuntojen kysyntä mahdollisti myös monien uusien kohteiden rakentamisen, jotka muuten olisivat jääneet toteutumatta. Tämä johti nopeassa ajassa hyvinkin runsaaseen uudisrakentamiseen, jota matalat korot ja asunnonostajien kasvanut määrä ruokkivat. Ilmiö oli voimakkaimmillaan etenkin Uudellamaalla.
Ensimmäisinä koronavuosina (2020-2021) matalat lainakorot yhdistettynä pandemia-ajan poikkeusoloihin kasvattivat rajusti asuntoa hankkineiden ja vaihtamista aikoneiden määrää.
Kun näihin kaikkiin tekijöihin yhdistetään vielä taloyhtiölainojen räjähdysmäisen kasvu ja niiden myötä asuntojen todellisten hintojen ja asumiskustannusten hämärtyminen, kasautui suomalaiseen asuntomarkkinaan poikkeuksellisen suuria riskejä.
Harmiksemme nämä uhat muuttuivat lopulta todeksi. Asuinrakentaminen syöksyi vuodesta 2023 alkaen poikkeukselliseen kurimukseen.
Kasvulle tuli siis lopulta stoppi. Vuonna 2022 korot alkoivat yllättäen kohisten nousta. Nousevat korot syöksivät kuumana käyneen asuntorakentamisen ja asuntojen hintatasot kovaan krapulaan, josta emme edelleenkään ole täysin toipuneet. Nollakorkoaikana velaksi rakennetut uudisasunnot olivatkin yhtäkkiä kalliimpia asua ja rahoittaa.
Samaan aikaan asuntojen myyntihinnat ovat kuitenkin olleet vuosia laskussa ja ostajien ostovoima inflaation myötä koetuksella. Nämäkin tekijät toimivat tehokkaina asuntokaupan jarruina. Myös taloyhtiölainoihin on tehty kiristyksiä vuodesta 2023 alkaen, mikä hillitsee nyt niiden osuutta ja tarkoittaa heti maksettavan myyntihinnan painoarvon kasvua.
Erilaisia muutoksia ja uudistuksia on tehty uudisrakentamisen ohella myös kaikkiin asuntoihin – ja asuntomarkkinoiden kokonaisuuteen – vaikuttaen.
Asumisen tukia on kuluvalla hallituskaudella leikattu vuodesta 2024 alkaen ja halvempien (ja pienempien) asuntojen kysyntä on kasvanut leikkausten jälkeen. Lisäksi Ara-tuotantoon on kohdistettu poikkeuksellisia muutoksia, kun Ara-tuettuihin asuntoihin on hallituksen päätöksellä palautettu mm. tulo- ja varallisuusrajat. Kuka tahansa ei siis voi enää hakea vaikkapa Järvenpään Mestariasunnoilla vapaana olevia koteja, vaan esimerkiksi liian korkeat tulot voivat estää asunnon saamisen.
Lisäksi vuodesta 2022 nopeasti kasvaneet kustannukset ja korot ovat aiheuttaneet myös valtion korkotukemien Ara-asuntojen vuokrille vuosittaista nostopainetta. Samaan aikaan yksityisellä vuokramarkkinalla vuokrat ovat kuitenkin laskeneet. Tämä kehitys on aiheuttanut haasteita julkisesti tuetun vuokra-asumisen toimijoille, kuten Järvenpään Mestariasunnoille.
Osansa tähän soppaan tuo myös se, että uusien asuinrakentamisten rahoitus on heikentynyt samanaikaisesti monesta eri suunnasta. Kiinteistöihin käytettävän rahan osuus on yksityisten lainarahahanojen ohella vähentynyt myös esimerkiksi eläkevarallisuuden sijoituksissa. Työeläkeyhtiöt hallinnoivat Suomessa merkittävintä yksittäistä varallisuuskeskittymää. Siksi on olennaista huomata, että juuri kiinteistöihin käyttämä osuus niiden sijoitusvarallisuudesta on laskenut viimeisen vuosikymmenen aikana.
Vielä vuonna 2014 kiinteistöjen osuus oli 9,9 % eläkevarojen sijoitetusta kokonaisuudesta, mutta vuoteen 2025 mennessä (Q2/25-tieto) osuus on laskenut 8,1 prosenttiin (Tela). Tämä osuus tulee pienentymään myös jatkossa, sillä vuoden 2025 eläkeuudistuksessa annetaan eläkeyhtiöille mahdollisuus (ja velvollisuus) sijoittaa yhä suurempi osa varoistaan osakkeisiin. Tämä tulee näkymään muiden sijoituslajien osuuden pienentymisenä.
Summa summarum.
Korkojen uusi taso pitkän nolla-ajan jälkeen vaikuttaa myös muiden sijoittajien – niin ihmisten kuin yritystenkin – mahdollisuuteen rakennuttaa tai ostaa itselleen asunto(ja).
Velkarahalla on myös jälleen hintansa, ja hyvä niin. Mutta käytettävissä olevat varat ja lainarahan korkeampi hinta vaikuttavat vääjäämättä etenkin uudisasuntotuotantoon. Niissä kuitenkin esimerkiksi neliöhinnat ovat yleisesti kaikkein korkeimpia.
Lisäksi on huomioitava erityisesti kokonaisuutta. Kaikki nämä samanaikaisesti tapahtuneet suuret muutokset vaikuttavat väistämättä siihen, mitä kaupungin kannattaisi nyt asumisen linjauksissaan päättää.
Harkittu, maltillinen linja olisi monen mielestä nyt paikallaan, kun asuntomarkkinat vasta etsivät tietään elpymiseen. Liian äkkinäiset ja voimakkaat liikkeet vielä näiden suurten markkinamyllerrysten jälkeen voivat lisätä vahinkoja vielä toipilasvaiheessa olevilla asuntomarkkinoilla. Tämä ei olisi järvenpääläisten etu.
Kysymys: onko Järvenpäässä rakennettu liikaa asuntoja?
Tätä kysymystä on kuultu usein esitettävän. Asia nousee säännöllisesti esille myös sosiaalisessa mediassa ja torikeskusteluissa.
Vastaukseni on näissä ollut, että ainakaan keskipitkällä aikavälillä ylitarjontaa kaupungissamme tuskin on.
Houkutteleva sijaintimme ja erittäin hyvät liikenneyhteytemme tekevät meistä jatkossakin potentiaalisen ja helpon paikan asua. Muuttoliike kaupunkeihin ja etenkin Uudellemaalle tulee jatkumaan, ja tulemme kyllä saamaan tuosta virrasta osaamme.
Voisikin todeta, että hallitun kasvun mahdollisuus on meille etu, josta sadat suomalaiset kunnat ovat meille jo nyt kateellisia. Heillä tie on kivisempi: supistuva asukasluku, heikentyvä huoltosuhde ja palvelut sekä kuilun reunalle ajautuva talous.
Juuri tällä hetkellä asuntotarjontaa on Järvenpäässä kuitenkin tarpeeksi, sillä edellä kuvaamani muutokset ovat hetkellisesti heikentämässä varsinkin uudisasuntojen kysyntää.
Meitä myös rasittaa se, että Järvenpään kaupungin nopeamman kasvun vaihe osui juurikin tuohon kuumentuneen asuntomarkkinan ajalle. Esimerkiksi vuonna 2017 Järvenpään asukasmäärä kasvoi Manner-Suomen kunnista kaikkein suurimmalla vauhdilla (2,5 % vuodessa). Kasvu näyttäytyi meillä runsaana asuntorakentamisena ja etenkin vauhdilla nousseina uusina kerrostaloina eri puolille kaupunkia.
Markkinoiden jäähtymisen myötä erityisen monet asunnon täältä hiljattain ostaneet ovatkin taloyhtiölainojen kohoamisen ja markkinoiden hiljentymisen myötä olleet hankalassa paikassa. He ovat joutuneet viime vuosina pohtimaan, myydäkö koti pois tappiolla vai jäädäkö paikoilleen sinnitellen aiempaa suurempien asumiskustannusten kanssa.
Järvenpäässä asuntomarkkinoiden poikkeuksellinen tilanne vaikuttaa eniten tällä hetkellä myös siihen, että esimerkiksi Järvenpään Mestariasunnoilla on (pääasiassa vanhemmissa kerrostalokohteissa ja etenkin Jampassa) asuntoja jonkin verran tyhjillään.
Kuitenkin esimerkiksi Järvenpäässä asuntojen vuokrailmoitusten määrä, joita näyttäisi tällä hetkellä (21.10.2025) olevan Vuokraovessa 460 kpl, ei oikein toimi hyvänä mittarina asuntomarkkinoiden tilanteesta. Määrän tämän hetken tilanteeseen vaikuttaa muun muassa yksi markkinoitavana oleva kokonainen uusi kerrostalo Valtuustonkadulla (20 asuntoa).
Järvenpääläisiä kotitalouksia oli viime vuonna yhteensä 23 545 (Tilastokeskus). Tällä hetkellä esimerkiksi vuokrailmoituksia on siis noin 2 prosentin verran kaikista Järvenpään asuntokunnista. Eivätkä kaikki nyt vuokrattavana olevat asunnot ole suinkaan tyhjillään. On luontaista, että osa järvenpääläisistä muuttaa joka kuukausi, joko kaupungin sisällä tai kaupungin ulkopuolelle – ja muualta muutetaan tänne.
Kokonaisuutena tilanteemme ei kuitenkaan näytä mitenkään synkältä. Vain uusien hankkeiden käynnistymisessä on nyt heikko tilanne, kun edellä kuvatut tekijät vaikuttavat uudisasuntojen kysyntään.
Heikko suhdanne näkyykin konkreettisesti esimerkiksi tyhjänä tonttina Perhelän korttelissa ja muutamassa muussa paikassa. Tontit on aikoinaan myyty rakennusyhtiöille rakennettaviksi, mutta kysyntä ei ole vielä riittänyt itse hankkeen käynnistymiseen.
Millainen olisi kestävän kasvun kaava Järvenpäässä?
Nyt olisikin oikeastaan paras mahdollinen hetki pohtia, mitkä tulevat olemaan Järvenpään kasvun ja asuntorakentamisen motiivit tulevaisuudessa. Kun asuntomarkkinat ovat jäähtymistilassa, on tähän pidemmän aikavälin harkintaan myös mahdollista käyttää aikaa.
Esimerkiksi kaupunkimme talouden ei tulisi jatkossa olla riippuvainen yksittäisinä vuosina myydyistä maa-alueista. Tämä on kohtalokas riippuvuutta aiheuttava kytkös, joka aiheuttaa lopulta enemmän ongelmia kuin hyötyjä.
Sen sijaan monia suurimpia ja järvenpääläisille tärkeitä, kertaluonteisia investointeja ja panostuksia voitaisiin rahoittaa maanmyynnillä. Toisaalta tällöinkin pidemmän aikavälin tavoitteena olisi hyvä olla se, että hankkisimme tulojamme ennemmin pitkäaikaisina maanvuokraustuloina kuin kertaluontoisina myynteinä.
Ehdotus 1: Omistusasumisen osuutta tulisi yleisesti kasvattaa.
Järvenpääläisten ensisijainen asumismuoto on aina ollut omistusasumisen, ja samaa trendiä ja kaupunkiimme juurtumisen houkuttelua tulee edistää jatkossakin.
On myös trendinä, että merkittävä osa omistusasumiseen tarkoitetuista asunnoista päätyy lopulta vuokralle. Omistusasumisen osuuden pysymistä riittävänä voidaan turvata juurikin riittävällä rakentamisella.
On kuitenkin suuri riski, että esimerkiksi taloustilanteen heilahdukset osuvat yleensä erityisesti omistusasuntotuotantoon. Tällöin suurena riskinä on liian yksipuolinen asuntotuotanto, kun vuokrakohteet rakentuvat todennäköisemmin huonommissakin suhdanteissa. Tämä riski korostuu etenkin uusien, rakentuvien asuinalueiden kohdalla.
Järvenpäässä tulee kuitenkin huomioida kasvava vuokralla asumisen trendiä; kaikki eivät halua sitoa suurta määrää omaisuudestaan (ja tulevista tuloistaan) kotiinsa kiinni. Toimivat vuokramarkkinat mahdollistavat kuitenkin myös esimerkiksi sujuvia asuntokauppoja ja markkinoiden toimivuutta, kun oman asuntonsa voi myydä etukäteen ja asua välissä vuokralla ennen uuden asunnon ostamista. Tällöin ei tarvitse tehdä ehdollisia tarjouksia ostettavasta kohteesta. Tiedänkin monen tekevän nykyään näin.
Myös esimerkiksi Ara-sääntelystä vapautuneita, iäkkäämpiä kohteita tulisi myydä omistusasunnoiksi Mestariasuntojen kohdalla. Tämä tukisi alueiden eriytymisen vastaista työtämme esimerkiksi Jampan alueella.
Ehdotus 2: Uusien kerrostaloasuntojen pinta-alavaatimuksia ei tule merkittävästi kasvattaa, jos haluamme samaan aikaan kasvattaa omistusasuntotuotantoa.
Uusi korkoaika yhdistettynä tahtotilaan edistää omistusasumista uusissa kerrostalokohteissa edellyttää, että asuntojen myyntihinnat eivät saa kohota esimerkiksi tavallisen keskiluokan ulottumattomiin. Tämä on etenkin neiöhinnoiltaan kalliimmissa uudisasuntokohteissa vaarana.
Kannatan omistusasumisen pitämistä vahvana Järvenpään hallitun kasvun perustana. Tällöin uudiskohteiden kohdalla esimerkiksi asuntojen kokoon liittyvät vaatimukset on pidettävä tarpeeksi maltillisena.
Liian suureksi kasvatettavat asuntojen keskipinta-alaan liittyvät minimit lisäisivät riskiä sille, että hankkeita jäisi kokonaan toteutumatta juuri omistusasuntoina. Tällöin myös kohteeseen kuuluvat suuremmat perheasunnot jäisivät rakentumatta.
Ehdotus 3: Monimuotoisia kerrostalojen hallintamuotoja tulee edistää.
Monimuotoiset asuntohankkeiden toteutukset tuovat joustavuutta järvenpääläisten asumiseen. Samalla ehkäisisimme segregaatiota, kun asuntojen omistusmuodot voisivat jakautua myös uudiskohteiden sisällä nykyistä laajemmiksi. Moni uudisasuntokohde voisi myös toteutua varmemmin, jos he saisivat kohteeseen yhteistyökumppaniksi (ja ankkuriostajaksi) vuokra-asumista tarjoavan ostajan. Olisi kuitenkin varmistuttava, että riittävä osuus puhtaalle omistusasumiselle varataan näissä “sekakohteissakin”.
Samalla meidän tulee määritellä tarkemmin, mikä lasketaan kaupungissamme vuokra-asumiseksi. Jos yhdestä kerrostalosta osa on omistusasumista ja osa vuokraa, mihin tämä laskettaisiin?
Ehdotus 4: Pientalojen riittävästä rakentamisesta tulee pitää kiinni jatkossakin.
Tuhannet ihmiset pendelöivät päivittäin Vantaanjoen yli pääkaupunkiseudulle paremman elämän toivossa – asuen silti Järvenpäässä. Järvenpää voi tarjota kerrostaloasumisen ohella myös pientaloasumisen mahdollisuuksia näille pendelöijille, jotka valitsevat hieman pidemmän matka-ajan asuessaan Helsingin, Espoon tai Vantaan sijaan juuri täällä.
Parhaimmillaan Järvenpää onkin kaikki edellytykset toimia vahvasti kehittyvän kaupungin ja laadukkaan pientaloasumisen yhdistävänä tekijänä.
Tämä kuitenkin edellyttää, että kaupunkiimme rakennetaan kerrostalotuotannon ohella kysyntään vastaamaan myös pientaloja ja varaamme niille riittävästi tontteja.
Ehdotus 5: Järvenpään tulisi pilotoida ehtoa, jonka mukaan vähintäänkin tietty osa joidenkin uudiskohteiden asunnoista tulisi myydä vain luonnolliselle henkilölle.
Tämä edesauttaisi omistusasuntokohteiden päätymistä varmemmin juuri omistusasumiseen. Yrityksille suunnattavat myynnit kasvattavat omistusasuntojen valumista pelkästään vuokra-asumiseen. Ilmiö vaikeuttaa sopivien kotien löytymistä kaikenlaisiin elämäntilanteisiin ja tarpeisiin. Siksi sitä kohtaan kannattaisi pilotoida ratkaisuja.
Helsinki hyödyntää samaa periaatetta oman asumiseen liittyvän ohjelmansa mukaan (Asumisen ja maankäytön ohjelma 2024).
Helsingin toimintatapa on seuraava:
“Tarvittaessa voidaan käyttää vapaarahoitteisten omistusasuntojen tontinvarausehdoissa myös jo aiemmin pilotoitua ehtoa asuntojen myynnistä vain luonnollisille henkilöille.”
Ehdotus 6: Uusien kerrostalojen huoneistojakaumaa (yksiöt, kaksiot, kolmiot jne.) tulee säännellä jatkossakin – mutta kohtuullisesti.
Esimerkiksi uusien perheasuntojen riittävän osuuden turvaamiseksi tarvitaan maltillista ja harkittua sääntelyä.
Yksinasumisen yhä vahvistuvaan trendiin on Järvenpässä vastattava, mutta myös kolmioista ja sitä suuremmista asunnoista tulee olla riittävästi saada tarjontaa. Muutoin voi käydä niin, että Järvenpäästä ei löydy sopivaa kotia kaikkiin elämäntilanteisiin ja tarpeisiin. Harmillisinta on, mikäli tämä olisi syynä poismuuttoon kaupungista.
Maltillisen sääntelyn kautta asumisen linjaukset ovat pitkäjänteisiä. Myöskään ylikireään sääntelyyn meidän ei tule itseämme ajaa, sillä se voi estää joidenkin todella hyvienkin rakennushankkeiden toteutumista.
Ehdotus 7: Tiukkojen prosenttiosuuksien sijaan Järvenpään tulee hyödyntää tavoitehaarukoita asuntotuotannossaan.
Näin ollen voisimme hallita laajemmin tarkasteltuna asuntotuotannon jakaumaa, jossa esimerkiksi omistusasumisen osuus olisi vuosittain uusista kohteista 50-55 %, vuokra-asuntojen 35-40 % ja välimuotojen 5-15 %.
Välimuotoihin lukeutuisivat asumisoikeus-, osuuskunta- tai vuokralta omaksi -malliset asuntohankkeet.
Tavoitehaarukan käyttäminen tarjoaisi Järvenpään asuntotuotannolle sekä lyhyemmän että pidemmän aikavälin joustoa taloudellisen suhdanteen mukaan. Kuitenkaan esimerkiksi alueellisia suuria vuokrakeskittymiä ei päästettäisi syntymään, sillä pitkällä aikavälillä osuuksia tasoittaisiin asetetun tavoitehaarukan sisällä.
Muun muassa Helsinki hyödyntää noin 5-10 prosenttiyksikön tavoitehaarukoita oman asuntopolitiikkansa perustana.
Ehdotus 8: Jamppa, uusi Pajala ja rakentuva Ainolan aluekeskus tulee ottaa tarkkailuun segregaatiokehityksen osalta.
Jamppa perinteikkäänä 1970-luvulla suurrakentamisen kaupunginosana, Pajala Westermarckin puiston ympärille 2010-luvulla voimakkaasti kehittyneenä asuinalueen laajennuksena ja Ainola tulevana kehityskohteenamme ovat erityisessä riskissä segregaatiolle.
Riittävän monipuolinen asuntojakauma yhdistettynä vahvaan yhteisöllisyyteen ja arjen turvallisuuteen varmistavat, että kaikkialla Järvenpäässä on hyvä asua ja elää.
Näiden asuinalueiden tilannetta olisi kuitenkin katsottava erityisesti laajemmasta lintuperspektiivistä. Huolta järvenpääläisissä ovat herättäneet - ja herättävät edelleen - etenkin uusien asuinalueiden eriytymiseen liittyvät riskit. Tämä näkyy esimerkiksi arjen turvallisuuden sekä yhteisöllisyyden kokemuksissa. Samaan aikaan alueellinen vapaaehtoistoiminta lepää usein harvojen aktiivisten asukkaiden harteilla, mikä on riskinä jaksamiselle ja toiminnan jatkumiselle.
Yhteisöllisyyttä tulisikin vahvistaa jokaisessa Järvenpään kaupunginosassa. Erityisesti nämä alueet, Jamppa, uusi Pajala ja Ainola, voisivat toimia pilotteina uusissa yhteisöllisyyden kokeiluissa ja esimerkiksi asukasyhdistysten tukemisen kehittämisessä. Piloteilla kehitettävistä ratkaisuista voivat näin hyötyä tulevaisuudessa kaikki järvenpääläiset.
Esimerkiksi Helsingissä (ja uuden kaupunkistrategiansa mukaan myös Espoossa) tätä tehostettua kaupunginosiin liittyvää kehitystyötä kutsutaan kaupunkiuudistamiseksi.
Kohti kestävämpää asumista ja asuntotuotantoa
Näillä eväillä ja askelmerkeillä voisimme kehittää Järvenpäästä edelleen houkuttelevaa, viihtyisää mutta monipuolisempaa kaupunkia.
Yksipuolinen kehittäminen ei koskaan ole hyvästä, siksi tasapainoa tulisi tulevalla strategiakaudella hakea laajalla otteella.
Syksyisin Järvenpää-terveisin
